Devenir propriétaire Un rêve toujours possible, mais difficile aujourd’hui

ÉTUDE — Les Français aiment la pierre. Beaucoup, passionnément, même. Huit Français sur dix aspirent à devenir un jour propriétaires quand ils ne le sont pas déjà. Pour beaucoup, le rêve est devenu réalité au cours des dernières décennies. Mais après des années d’euphorie qui ont vu le marché immobilier culminer à des sommets sans précédents, la situation s’est retournée. L’accession à la propriété (re)devient difficile, tandis que l’empilement des charges qui pèsent sur les bailleurs les détourne parfois de l’investissement locatif.

C'est un rêve ancré dans notre mémoire collective. Un rêve qui aura attendu longtemps avant d’éclore. La France des débuts du XXe siècle est d’abord un pays de locataires. La propriété immobilière reste fortement concentrée : en 1900, 10 % des plus riches possèdent 85 % du patrimoine immobilier, plus de la moitié de la population ne possède rien. Pour devenir propriétaire, il faut souvent hériter. Dit autrement, on naît propriétaire, mais on le devient rarement.

Il faut attendre l’Entre-deux-guerres pour voir l’accession à la propriété timidement s’amorcer. La copropriété émerge, poussée par la reconstruction et la nécessité de faire accéder à la propriété toute une catégorie de Français de condition moyenne, dans l’incapacité de financer une opération de construction dans son ensemble, mais susceptible d’y contribuer pour partie. On l’a oublié, mais la première loi sur la copropriété qui lui donne un statut, un règlement et un syndicat, vient en 1938. Si l’accession à la propriété progresse, cette croissance se fait lentement. L’accès aux capitaux reste compliqué et le contrôle des loyers nuit à l’investissement locatif. Le blocage des loyers dès 1914 ne sera jamais remis en cause au cours des décennies suivantes, détournant les capitaux privés d’un investissement alors jugé peu rentable. Résultats, l’entretien des immeubles n’est pas réalisé et la construction est indirectement freinée : malgré des gros besoins liés aux destructions de la Grande guerre, la France construit deux fois moins que le Royaume-Uni ou l’Allemagne. Au lendemain de la Seconde guerre mondiale, deux tiers des ménages ne sont pas propriétaires de leur résidence principale.

Un rêve qui devient réalité

Avec les Trente Glorieuses (1945-1973), l’accession à la propriété accélère. En 1968, selon l’Insee, sur 100 ménages, 12 sont encore logés gratuitement, 42 sont déjà propriétaires et 46 sont locataires. Acheter un bien neuf ou faire construire un pavillon relève d’un luxe non accessible à la majorité des Français. L’accès aux financements reste compliqué pour les classes modestes, mais aussi pour les classes moyennes qui sont pourtant en train d’exploser. Une révolution va se produire. La démocratisation du crédit hypothécaire et la transformation du système bancaire à la fin des années 1960 ouvrent la voie à de nouveaux profils de propriétaires. Le crédit immobilier devient peu à peu la porte d’entrée vers la propriété. Non seulement, un couple avec un apport et un revenu fixe peut espérer devenir propriétaire, mais il peut même caresser le rêve d’acheter du neuf. La maison individuelle avec son lopin de terre est rendue accessible pour bon nombre de Français. Les politiques publiques de l’époque contribuent largement à la diffusion du pavillon en lotissements périurbains. En 1973, la construction neuve atteint ainsi un pic, avec 550 000 unités (le record tient toujours !) dont les deux tiers sont aidés par l’État.

Les pouvoirs publics jouent alors un rôle essentiel. La réforme du financement du logement de 1977 (dite « réforme Barre ») va encore accélérer le mouvement : en dix ans, la proportion de ménages propriétaires réalise un bond spectaculaire passant de 46,7 % à 53,5 %. En basculant les politiques d’une aide à la pierre vers une aide à la personne, l’accession à la propriété s’élargit encore à de nouveaux publics. À la fin des années 1980, un ouvrier sur deux est ainsi devenu propriétaire de son logement. En l’espace de 50 ans, l’accession à la propriété a ainsi connu une croissance inédite. 57,2 % des Français sont aujourd’hui propriétaires de leur résidence principale, 64 % des ménages sont propriétaires d’un bien immobilier. Et lorsque les Français ne sont pas encore propriétaires, ils aspirent souvent à le devenir par optimisation financière pour éviter de ne plus perdre l’argent d’un loyer, par souhait de se constituer un patrimoine et de le transmettre à leur descendance.

RÉTROSPECTIVE

La propriété d’aujourd’hui, une idée révolutionnaire

L'idée que l’on se fait aujourd’hui de la propriété individuelle et privée plonge ses racines dans la Révolution française.

Sous l’Ancien régime, la propriété était attachée à la notion de pouvoir et de souveraineté, apanage d’une maigre élite constituée de la noblesse, du clergé et de quelques bourgeois. À la veille de la Révolution de 1789, le royaume de France compte plus de 27 millions d’âmes, mais on ne recense alors que quelques centaines de milliers de propriétaires. Les paysans possèdent parfois leur terre, mais la propriété immobilière reste exclusivement partagée entre le clergé, la noblesse et la grande bourgeoisie. Les révolutionnaires inscrivent la propriété comme un droit inviolable et sacré dans la Déclaration des droits de l’homme. Une ligne rouge est désormais tracée entre le pouvoir et la propriété. Oui, tout homme est libre, et tout le monde peut devenir propriétaire. Pourtant, il faudra encore attendre près de deux siècles avant que ce rêve ne se concrétise.

L’immobilier, une passion française

Les Français veulent devenir propriétaires de leur résidence principale, mais ils aspirent aussi souvent à en faire une source de revenus. L’investissement locatif s’est aussi démocratisé au cours des dernières décennies, porté par une cascade de politiques de défiscalisation. Loi Malraux, loi Méhaignerie, loi Périssol, loi Besson, Scellier, De Robien, Duflot, Pinel… Autant de dispositifs pour soutenir l’investissement dans le neuf, pour encourager la rénovation dans l’ancien, pour aider l’activité en zone rurale, pour développer le logement étudiant, l’investissement dans le locatif meublé…

Plus que la contrepartie d’une baisse d’impôts, l’adhésion à ces mécanismes repose sur l’appétence des Français pour la pierre. L’immobilier reste le placement préféré après le livret A. Même en 2024 dans une conjoncture qui s’est durcie, cet attrait pour la chose immobilière n’est pas démenti. Selon une enquête menée par YouGov pour le compte du réseau Laforêt en septembre 2023, 24 % des Français ont déjà réalisé un achat locatif et 20 % ont l’intention de le faire à court terme. Dans l’imaginaire collectif, la pierre demeure une valeur refuge par excellence.

L’aversion pour les risques inhérents à d’autres placements guide souvent les investisseurs vers l’immobilier qui apparaît à la fois comme un placement solide et rentable. L’investissement locatif permet de se constituer un patrimoine, d’apporter un revenu régulier et complémentaire, ainsi que de transmettre un capital à ses enfants. Cette croyance fortement ancrée n’est pourtant pas aussi ancienne qu’on le croit. Durant la première moitié du XXe siècle, la location restait peu rentable avec des loyers fortement encadrés. Il faudra attendre la loi de 1948 pour donner de l’oxygène aux propriétaires bailleurs en libérant les loyers des logements neufs ou fraichement rénovés (les loyers des logements existants restant quant à eux bloqués), et du même coup, rendre l’investissement locatif plus attractif.

La hausse quasi continue de l’immobilier depuis la Seconde Guerre mondiale a fortement marqué les esprits en France. À moyen ou long terme, il existe cette idée fortement ancrée qu’un bien immobilier ne peut prendre que de la valeur.

Un marché qui s’emballe

La croyance que l’immobilier représente un placement sûr, s’est encore renforcée au cours des deux dernières décennies en se nourrissant de la hausse quasi ininterrompue des prix. On ne compte plus les études et analyses sur le sujet. Depuis 2000, les prix de l’immobilier ancien ont été multipliés par plus de deux voire trois selon les métropoles (et selon les études). Près de quatre dans la capitale. Une telle prise de valeur en si peu de temps demeure inédite aux yeux de Henry Buzy-Cazaux, Président fondateur de l’Institut du Management des Services Immobiliers (IMSI).

Cette croissance des prix a été encouragée par des taux d’intérêt bas et une politique de prêts qui a permis de financer des achats « même sans un apport », relève Henry Buzy-Cazaux. « On a un peu oublié qu’un achat immobilier suggérait un apport personnel qui sécurise l’emprunteur en cas de revente accélérée. » Comme si l’immobilier était devenu aussi un produit de consommation courante. « Tout le monde n’est pas fait pour devenir propriétaire. Pour un achat immobilier, il y a besoin de stabilité : stabilité professionnelle, stabilité affective, afin d’éviter les reventes accélérées. Mais ces dernières années, nous avons vu que même dans les cas de revente accélérée, au bout de deux ans, le propriétaire générait une plus-value. »

Les prix se sont envolés. Là aussi, de nombreuses études ont nourri le sujet pour évoquer la décorrélation entre le marché et le revenu des Français. De 1960 à 2000, il fallait en moyenne 2,5 années de revenus pour devenir propriétaire. L’analyse menée par le Conseil général de l’environnement et du développement durable (CGED) a montré une relative stabilité par rapport à la croissance des revenus durant cette période. Ce n’est plus vrai aujourd’hui, il faut désormais deux fois plus d’années de revenus. « L’écart entre les revenus des ménages et les prix immobiliers a très largement été compensé par des taux très bas, et une politique de distribution de prêts généreuse », remarque Henry Buzy-Cazaux.

STATISTIQUES

Une Europe de propriétaires

Avec 57 % de propriétaires de leur résidence principale, 64 % de ménages propriétaires immobiliers, la France est cependant loin d’être championne d’Europe. À regarder chez nos voisins européens, certains pays comptent parfois beaucoup plus de propriétaires.

Recordman toutes catégories, la Roumanie. Selon Eurostat, le service statistiques de l’Union européenne, le pays compte plus de 95 % de propriétaires, l’énorme majorité non-accédants, sans prêt à rembourser. Viennent ensuite la Croatie (90 %), la Pologne (84,2 %), l’Espagne (75,4 %), la Grèce (75,4 %), l’Italie (72,4 %), la Belgique (71,3 %). La France ne pointe qu’à la huitième position. À l’inverse, les pays d’Europe du Nord affichent des taux bien plus bas, l’Allemagne et la Suisse (même si elle n’appartient pas à l’UE) ferment la marche avec des locataires plus nombreux que les proprietaires.

Bizarrement, plus le pays est riche, et moins il compte de propriétaires. Question d’histoire, de culture et parfois même, de réglementation. Dans les pays de l’ex-bloc de l’Est, le nombre élevé de propriétaires s’explique par la vague de privatisations des logements qui appartenaient autrefois au régime communiste. Les états se sont ainsi déchargés de l’entretien des biens immobiliers, à des prix défiant toute concurrence.

Dans l’Europe du Sud, la raison est d’abord culturelle : l’accession à la propriété constitue un jalon important dans le parcours de vie, et aussi un signe de réussite sociale. En revanche, la population d’Europe du Nord apparaît davantage sensible à l’usage qu’à la propriété.

L’explication tient aussi à l’importance du parc social dans ces pays qui maintient la population dans le locatif.

L’émergence d’une nouvelle classe de propriétaires

Michel Mouillart, grand spécialiste de l’économie immobilière, rejette pourtant cette idée de « bulle immobilière » comme on l’entend parfois, en écho à la bulle spéculative parisienne du début des années 1990. « L’accession à la propriété s’est très bien portée jusque 2019, avec 900 000 accédants. Parce que les conditions propices étaient réunies en dépit de la hausse substantielle de prix de l’immobilier. »

Finalement, la recette est un peu celle déjà vécue dans les années 1960 avec la démocratisation du crédit immobilier. Des taux fixes, des durées longues, un apport réduit, ces ingrédients ont ouvert la propriété à des populations qui en avaient été souvent écartées jusqu’à présent. « En 2019, 19 % des ménages accédant à la propriété étaient des ménages pauvres des trois premiers déciles par unité de consommation. » Une politique d’octroi des prêts généreuse et une évolution bénéfique, aux yeux de Michel Mouillart, loin d’être aussi risquée qu’on l’entend parfois. « En 2023, le taux de défaut de paiement, c’est 0,12 % du nombre de ménages détenant des crédits. C’est pratiquement le taux le plus bas de la zone euro. Cette politique de crédit a surtout permis à des ménages de réaliser un projet immobilier, avec des revenus et un apport de plus en plus bas. »

Malheureusement, cette belle mécanique a fini par s’enrayer. Pour l’économiste, la cause est d’abord à rechercher dans la recommandation du HCSF (Haut conseil de stabilité financière) de décembre 2019. « Cette recommandation revient à limiter l’accès au crédit à des centaines de milliers de ménages ne disposant pas d’un apport suffisant », regrette Michel Mouillart. La crise Covid et ses confinements ne feront que retarder l’échéance. « Morale de l’histoire, on se retrouve fin 2023, avec un marché qui a perdu un tiers de sa substance par rapport à 2019. Cette chute n’est pas le fait de la hausse des prix, elle est le fait d’une politique de crédits qui a été modifiée en écartant les ménages au faible apport. »

Changement de paradigme

Pour Henry Buzy-Cazaux, « le paradigme a aussi changé au cours des dernières années ». La qualité technique occupe une part de plus en plus importante dans la définition de la valeur. On pense forcément à cette valeur verte qui s’est imposée et qui sanctionne irrémédiablement les passoires thermiques étiquetées F ou G sur l’échelle du DPE. Alors que le diagnostic demeurait un simple accessoire de la transaction qui ne retenait -au mieux- qu’une attention limitée, il est devenu un critère essentiel qui détermine aussi la valeur vénale du bien.

Cette valeur verte, observée depuis dix ans par les Notaires de France, demeurait jusqu’à présent timide et même imperceptible dans les zones tendues. La loi Climat et résilience de 2021 est passée par là. La dernière étude des Notaires de France dévoilée fin 2023, montre combien la classe énergétique d’un bien pèse désormais sur les prix de vente, et combien les écarts se creusent entre les logements vertueux et les passoires thermiques. Les acquéreurs ne sont pas les seuls à lire désormais le DPE, les banques l’épluchent aussi. Elles en ont fait aussi un critère supplémentaire dans la délivrance de leurs prêts. Qu’il s’agisse de l’achat d’une résidence principale ou d’un investissement locatif, un logement classé F et G est devenu synonyme d’une charge énergétique plus lourde, et d’une rénovation à venir à court ou moyen terme.

« Aujourd’hui nous observons une pénalisation des biens mal classés sur l’échelle du DPE, même si cette décote n’est pas encore à la hauteur de travaux nécessaires pour amener le bien à un niveau performant », relève Henry Buzy-Cazaux.

Des charges, encore des charges, toujours des charges

« La propriété est aujourd’hui associée à un coût de fonctionnement croissant avec la rénovation énergétique, mais aussi avec le poids de la fiscalité locale qu’on ne peut ignorer. La taxe d’habitation a aujourd’hui disparu, mais nous voyons la taxe foncière désormais exploser. » Henry Buzy-Cazaux complète la liste avec un coût assurantiel qui s’alourdit — et qui promet de s’alourdir encore plus —, en lien avec les phénomènes de catastrophes naturelles et le réchauffement climatique, l’explosion des coûts de réparation et d’entretien, l’inflation normative et réglementaire… En témoigne l’explosion des dépenses contraintes passées de 27 % en 2001 à 32 % vingt ans plus tard selon France Stratégie. Principal fautif ? Le logement qui pèse pour les deux tiers dans ces dépenses contraintes.

Les charges représentent un nouveau frein à l’accession à la propriété qui se matérialise aujourd’hui par le refus des banques d’accorder un prêt à des ménages modestes parce que la facture énergétique sera trop lourde à supporter pour les revenus du ménage et/ou qu’ils n’auront pas les moyens de rénover. En clair, les banques ne se contentent plus seulement de savoir si l’emprunteur a la capacité d’acheter et de rembourser chaque mois son crédit, elles regardent aussi si le candidat aura les moyens d’entretenir et d’améliorer son patrimoine.

Si le propriétaire occupant est exposé à davantage de charges que par le passé, que dire alors du propriétaire bailleur. En vingt ans, la réglementation s’est considérablement étoffée, avec des règles de décence sans cesse enrichies, des diagnostics toujours plus nombreux, des mécanismes d’encadrement des loyers, des autorisations/déclarations de mise en location…

Ces contraintes pèsent de plus en plus sur les propriétaires et contribuent à les détourner d’un investissement locatif dont la rentabilité s’effondre avec la remontée des taux d’intérêts. « On assigne au propriétaire bailleur un rôle social et économique, poursuit Henry Buzy-Cazaux. Il est le relais de la politique publique, on exige de lui qu’il contribue à la modération des loyers, à l’amélioration de la qualité du parc… On le met sous contrainte, mais il faut un juste équilibre, on ne peut lui faire tout endosser, il faut aussi qu’il se retrouve. Visiblement, nous n’avons pas trouvé cet équilibre, puisque le nombre d’investisseurs, dans l’ancien comme dans le neuf, recule aujourd’hui. » Henry Buzy-Cazaux plaide ainsi pour l’émergence d’un nouveau dispositif fiscal afin de soutenir l’investissement dans la pierre. « Le nombre d’investisseurs a été divisé par deux. Il est urgent de redonner l’envie d’investir dans l’immobilier. Cela passe par une fiscalité des investisseurs. Aujourd’hui, si le Pinel a été reconduit jusque la fin d’année, la relève n’est pas assurée. »

Une France de propriétaires qui stagne

2024. Finalement, la France n’est pas devenue ce pays de propriétaires auquel ont souvent aspiré nos Présidents. De Valéry Giscard d’Estaing qui voulait rendre les Français « propriétaires de la France » à Nicolas Sarkozy qui, durant sa campagne en 2007, disait vouloir « une France de propriétaires ». L’ancien Président promettait 70 % de ménages propriétaires, une France où chacun pourrait réaliser le rêve de devenir propriétaire, même chez les plus modestes.

Mais depuis quinze ans, le compteur reste bloqué sur 57 % de ménages propriétaires de leur résidence principale, et selon les derniers chiffres de l’Insee, l’accession à la propriété aurait même tendance à légèrement reculer. Entre 2013 et 2023, la part des propriétaires occupants dans la population française serait passée de 57,7 % à 57,2 %. Rien de catastrophique, un léger fléchissement, mais néanmoins inédit depuis des décennies, et qui traduit bien un changement de paradigme, selon Henry Buzy-Cazaux.

Pourtant, malgré des prix élevés, malgré des taux d’intérêts moins avantageux, malgré des charges qui s’accumulent, le rêve de devenir propriétaire reste profondément enraciné dans notre culture comme le montrent les enquêtes d’opinion à répétition. « Incontestablement, les pays latins ont cette culture de la propriété. Le logement reste un marqueur social très fort, en particulier chez les classes moyennes, pour lesquelles l’accession à la propriété demeure synonyme de réussite », témoigne Henry Buzy-Cazaux. Huit Français sur dix aspirent toujours à devenir propriétaires selon un sondage Procivis-Harris Interactive de 2023 pour le compte de la Fondation Jean Jaurès. Le rêve est bien intact et 61 % des Français qui ne sont pas déjà propriétaires en font même une priorité. Y compris chez les jeunes générations, 80 % des 18-34 ans en font un objectif prioritaire ! Les Français ne semblent pas prêts à renoncer à leur désir de propriété, même si le rêve a de plus en plus de mal à se réaliser.